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  • Loi sur l'immobilier en Cte d'Ivoire I
Loi sur l'immobilier en Cte d'Ivoire  I

Cet article a pour objectif de dfinir certaines notions et certains processus propres au domaine immobilier en Cte d'Ivoire.

Le domaine priv de l'Etat et les terres ivoiriennes sont rparties en deux (2) grandes catgories : celles appartenant l'Etat et celles appartenant aux particuliers.

Les terres appartenant l'Etat (du domaine de l'Etat) sont leur tour subdivises en deux grandes parties : le domaine public de l'Etat et le domaine priv de l'Etat. Font partie du domaine priv de l'Etat, les immeubles btis ou non btis appartenant lEtat et qui ne sont pas affects lusage du public. Il sagit notamment des btiments administratifs et des terrains destins au lotissement, sans oublier les terrains en zone rurale.

On distingue deux types de domaines privs de lEtat : le domaine priv de lEtat dans les zones rurales gr par le Ministre de lAgriculture et des Ressources Animales et le domaine priv de lEtat dans les zones urbaines gr par le Ministre de la Construction et de lUrbanisme.

Le rgime foncier est l'ensemble des dispositions juridiques organisant le statut des terres. Il donne l'Etat comme aux particuliers le moyen de prouver l'existence de leur droit respectif, de les transmettre et de les conserver.

Le transfert tant l'acte par lequel l'autorit administrative qui a attribu un terrain domanial consent autoriser l'attributaire initial transfrer ses droits sur ce terrain une tierce personne.

En Cte d'Ivoire, tous les transferts, concernant une parcelle du domaine priv de l'Etat dans les zones urbaines, exigent un acte notari. Pour le cas du domaine priv de l'Etat situ dans les zones rurales, l'intervention du notaire n'est pas une exigence sauf si le terrain dtient des droits rels (confre loi 71-74 du 16 Fvrier 1971, articles 5 et 7).

Modalit de cession de terrain dans les zones urbaines

LEtat peut cder des terrains des particuliers sous diffrentes formes. La procdure d'appropriation est instruite par le Service du Domaine Urbain selon trois phases successives :

  • La Lettre dAttribution ou permis dhabiter;
  • LArrt de Concession Provisoire;
  • Le Certificat de Proprit Foncire.

Procdure de lotissement Les terrains non lotis relve du domaine villageois.

Aprs une procdure de lotissement, ces terrains entrent dans le domaine priv de l'Etat. Le lotissement est obligatoirement effectu par un gomtre agr par une cour d'appel, ou accept par celui-ci et suit la procdure dfinie ci-dessous :

  • Demande pralable d'Arrt de Concession par le village ou le propritaire concern adresse Monsieur le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme;
  • Paiement d'une dotation au village ou au propritaire terrien (somme verse par le gomtre comme un prt qui lui sera ensuite rembours en nature par des lots aprs le lotissement). Toutes les conventions tablies entre le gomtre et les propritaires terriens doivent tre faites par acte notari (confre loi 71-74 du 16 Fvrier 1971, articles 5 et 7).
  • Dlimitation de la parcelle lotir. Le gomtre fait le pourtour du terrain pour dterminer la superficie exacte et obtenir un plan appel polygonale;
  • Dlivrance dune Attestation Coutumire de Proprit au propritaire de la parcelle par le chef du village;
  • Dbut de la procdure de l'enqute de commodo et incommodo;
  • Etat des lieux du site pour dterminer les zones constructibles ou non ; cela fait galement lobjet dun plan;
  • Etablissement d'un Plan de Masse pour dterminer les parcelles du lotissement (dcoupage en mtre carrs des lots la convenance des propritaires 500, 600 ou 1000 m). S'agissant des zones rsidentielles, la superficie minimum impose par l'Etat est de mille (1000) mtres carrs;
  • Demande d'avis favorable par le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme au Maire de la localit o s'effectue le lotissement;
  • Visite des lieux par le Service de la Cartographie du Ministre de la Construction et de l'Urbanisme sur instruction du Directeur de l'Urbanisme dudit Ministre;
  • Approbation du lotissement par le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme matrialise par la signature et la dlivrance d'un Arrt d'Approbation;
  • Dlivrance du Plan de Lotissement sign par le Directeur. Aprs cette procdure, le terrain est loti et entre dans le domaine priv de l'Etat.
    NB : Depuis 2004, une loi permet aux maires dengager seuls la procdure la requte des propritaires terriens. L'enqute est faite sur un (1) mois et se droule comme suit :
  • Annonce publique par voie de presse;
  • Inscription de l'annonce dans le registre des oppositions de la mairie. Aprs un (1) mois, s'il n'y a pas d'opposition ou aprs rglement des litiges, suite aux oppositions, la mairie dlivre au demandeur un Procs Verbal de fin d'enqute de commodo et incommodo.

Procdure dobtention dune Lettre dAttribution

La lettre dattribution est lacte par lequel ladministration entend signifier une personne physique ou morale son intention de lui concder une parcelle de terrain de son domaine priv moyennant le versement dun prix et l'engagement des procdures de mises en valeur.

Lattribution confre son titulaire un droit personnel qui ne peut tre ni cd, ni garanti en hypothque.

Aprs L'arrt d'approbation de lotissement, le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme dlivre individuellement des Lettres d'Attribution suivant la procdure dfinit ci-dessous :

  • Dlivrance d'une Attestation Coutumire de Proprit par le chef de village au demandeur de la parcelle;
  • Dpt des pices suivantes au ministre de la construction :
    - L'original de l'Attestation Coutumire de Proprit;
    - La photocopie de l'Arrt d'Approbation de Lotissement;
    - La photocopie dun Plan de la zone;
    - La photocopie de la Carte Nationale d'Identit du demandeur;
    - Un tat foncier;
    - L'original du Dossier Technique du lot tabli par un gomtre agr ;
    - La somme de trois mille (3,000) francs CFA;

    - Une demande crite de la Lettre d'Attribution adresse au Ministre. Le tout est dpos au guichet unique du Ministre de la Construction de l'Urbanisme
l'Arrt de Concession Provisoire

L'Arrt de Concession Provisoire (ACP) est l'acte par lequel l'administration entend consolider le droit dtenu par une personne titulaire dune Lettre dAttribution ou dun Permis d'habiter relatif une parcelle dtermine.

Il est accord moyennant le versement d'un prix (prix du terrain dtermin partir de base dalination) et sous condition de mise en valeur du terrain dans un dlai fix.

LACP est un droit rel hypothcable, c'est un droit de surface (le titulaire est propritaire de tout ce qui se trouve sur le terrain et non du terrain).

Il donne droit l'tablissement du Titre Foncier de la parcelle mais avec l'Etat comme propritaire; le Titre Foncier tant le titre de proprit de la parcelle.

Cet arrt est dlivr par le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme pour la zone urbaine et par le Ministre de l'Agriculture et des Ressources Animales pour la zone rurale.

La procdure dobtention de lACP

Elle est faite en association avec les Services du Ministre de l'Economie et des Finances, notamment le Service du Cadastre dudit Ministre.

Documents fournir pour l'laboration d'un ACP :

  • L'original de la Lettre d'Attribution;
  • Quinze (15) exemplaires originaux de lextrait Topographique contenu dans le Dossier Technique;
  • La photocopie de la Carte National dIdentit;
  • Le plan des lieux (la photocopie d'un extrait du plan de lotissement o est situ le terrain);
  • Lettre de demande de lACP;
  • La somme de vingt milles (20,000) francs CFA. Le tout est dposer au guichet unique du Ministre de la Construction et de l'Urbanisme.

Aprs la signature de l'ACP, le propritaire doit purger ses droits sur la parcelle, au Service de l'Enregistrement du Ministre de l'Economie et des Finances o il doit payer une somme dtermine par les agents de ce service pour faire enregistrer son ACP.

Mode de Calcul du droit de purge de lACP

Soient :

DroitPacp = Le droit de purge de l'ACP

SupTerrain = La superficie du terrain

ValVnale = La valeur vnale du terrain au mtre carr dans la zone.

On a :

Avec, 5% : Le taux applicable choisi par le Ministre de l'Economie et des Finances.

Le cot du droit de purge est la charge du propritaire du terrain.

Exemple :

Soit un terrain situ dans la commune de Yopougon quartier Rsidentiel avec, Superficie = 1000 m, Valeur vnale correspondant la commune de Yopougon quartier Rsidentiel = 5000 F CFA/m. Le droit de purge DroitPac de l'ACP de ce terrain est :

DroitPac = ( 1000 * 5000 * 0,05)

DroitPac= 250 000 F CFA

Nouvelles mesures : La loi de 2003 promulgue en 2004 donne droit au Gouverneur du District d'Abidjan de signer les Lettres d'Attribution, les Arrts de Concessions Provisoires (ACP).

La procdure seffectue selon les mmes modles et conditions que celle du Ministre de la Construction et de lUrbanisme. Aucun droit nest pay au Service de lEnregistrement aprs lobtention de la Lettre dAttribution.

source: autre



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